建築面積とは？3つの〇〇面積をご紹介！
住宅を購入する・住宅を売却するうえで
確認しておいた方が良い建築面積。
今回は3つの面積をご紹介します！
なぜ建築面積のお話なのか？
2021年の民法改正で瑕疵担保責任が
契約不適合責任に変更となったことによって
不動産の売却で売主が買主に対して負う責任が大きくなったためです。
今回は皆さんの知識の一つとして
掲げて頂きたいのでざっくりお話していきます！
【知って得する3つの面積】
土地面積に対し、建築できる住まいの大きさには
一定の制限（上限）を設けていなければ
近隣住民と日照や通風、騒音などでトラブルに発展する可能性があります。
また、火災が発生した際など
住宅が密集していると
被害が拡大してしまいますので
これらの危険を回避する為に
建築基準法や消防法、都市計画法など
あらゆる法律達でお家造りは守られています！
●建蔽率
敷地面積に対する建築面積の割合
●容積率
敷地面積に対する建築延べ面積の割合
土地面積に対する建物面積の割合を定めたルールは
いくつかありますが
面積は大きく3つに分類され
各ルールで使用する面積が異なるので
覚えておくと不動産会社との話も
簡単に進むでしょう。
★建築面積とは？
建物が建っている部分の面積のこと。
建築面積は建築基準法の建蔽率と関係していて
【 建築面積 ＋ 敷地面積 × 建蔽率 】
という計算方法で算出した面積を比べて
建築面積が上回っていた場合、違法なので注意しましょう！
バルコニーや屋根または出窓など
1m以下の場合は建築面積に含まれません。
1mを超えている場合
先端から1m後退した部分までが建築面積です。
★延床面積とは？
建築物すべての床面積のことです。
建築面積は基本
2階や3階などの各階すべての床面を合算します。
【 延床面積 ＋ 敷地面積 × 容積率 】
という計算方法で算出した面積を比べて
延床面積が上回っていた場合、違法なので注意しましょう！
バルコニーやロフト
吹き抜け部分等々は延床面積には算入されません。
地下室は全床面積の合計の3分の1
容積率を算出する際の延床面積から除外することができます！
★敷地面積とは？
敷地（土地）そのものの大きさのこと。
敷地面積は
土地家屋調査士に依頼して測量した実測面積と
登記簿に登録されている敷地面積に別れ
●実測面積は、専門家が現地を測量した実測値なので正確性があり
●登記簿面積は、登記簿に登録されてからかなり時間が経過していると
測量方法が曖昧で正確性が良いとは言えません。
【建築基準法と建物面積の関係】
上記でもお伝えしましたように
建築できる住まいには
建築基準法、消防法、都市計画法等の
各種法令や条例・用途地域などルールが存在します。
時代の変化と共に
住宅にも様々な変化が生まれ
規制だけでなく緩和されたり
補助が付いたり知らないうちに
良い点、悪い点が生まれ
また、法改正などで損をする可能性もありますので
確認しておくことが必要になりますね！
建物の面積が各種法令や条例に
建築当初から適合していなかったのか
法改正や増改築などによって
途中から適合しなくなったのかによって
扱いには差が生まれます。
下記からは
各種法令や条例、建物の面積の関係について解説していきます。
★各種法令違反の建物は建築不可能
建物を建築する際、申請が必要です。
計画が建築基準法や消防法・都市計画法などの
各種法令や条例を遵守しているかの確認の為です。
許可が下りなければ建築することは出来ません。
各種法令や条例が整備される前で
確認が曖昧だった古い建物を除き
建築当初から違反している違反建築物は基本的にありません。
★建築後に違法な増改築を行うことは不可能
建築し始めは当たり前ですが違反建築物はありません。
ですが、増改築を実施した際
建築面積や容積率等が変わって
違反建築物になる可能性はあります。
しかし、一定規模以上の増改築を実施する場合は
新築時と同様に申請が必要なので
各種法令や条例に違反した建築物はほとんどないといえるでしょう。
【不動産が再建築不可能になった時】
不動産が再建築不可能になった場合
通常の不動産より査定結果が安くなり
購入希望者が見つかりにくくなります。
そのため、ほんの少しでも高く売却出来たら
もちろん嬉しいですよね？
不動産が再建築不可能になった場合の売却方法が2つあります。
●訳アリ物件専門の不動産買取業者に買い取ってもらう
不動産買取業者なら
買主と売主の双方が合意すればすぐ成約します
●各種法令に適合させてから売却する
改正後の法令に適合させる事が出来れば
再建築不可ではなくなりますので
好条件での売却が期待できます。
【専門家に相談を！不動産用語の勉強も！】
どの業界も業界用語が多く使用されますが
特に、不動産業界では聞こえは同じでも
違った意味を持つ言葉や
さまざまな不動産用語が使用されます。
不動産用語の意味を理解しておかないと
トラブルに巻き込まれる可能性もあるので
不動産売買を予定している方は
必ず、大体で構いませんので
ネットに記載されている不動産用語集など
確認しておきましょう！